欽明哥來解答:

中華民國一百十一年六月二十二日總統華總一義字第 11100050791號令修正公布第 73-1 條條文

發布日期：民國 111 年 06 月 22 日

欽明哥來分享:

第 73-1 條
1.土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。
2.前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。
3.依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
4.標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
5.第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

Ans:欽明哥來解答~

當人過世時，其遺產就要辦繼承，倘若都沒有辦呢?會發生什麼情況?

舉例林爸爸只有小林一個小孩，而林爸爸過世了，小林一直都沒去處理繼承。

自從林爸爸過世那一天，超過一年小林都沒去辦繼承，直轄市或縣市地政機關查明發現後，就會通知小林三個月內去辦，小林還是不去辦，就會由地政機關把林爸爸有的不動產列冊代管15年。

15年期間裡小林還是不去辦繼承，就會請國有財產署公開標售，但標售前應先公告3個月，這3個月內繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

若小林對於上面權利都不行使，林爸爸的不動產就會被拍賣掉，拍賣價款會於國庫設立專戶儲存。若小林10年內不去領，就歸屬國庫了。

而若經拍賣五次都沒人買，就會登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分向國庫專戶領取，領取的基準為第五次拍賣的底價分算發給。

Ps.修法前與修法後主要差異為
1. 標售土地或建築改良物前應公告30日改成三個月。
2. 優先購買權人未於決標後十日內改成三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
2022/06/27

欽明哥來解答:

裁判字號：臺灣高等法院 臺中分院 110 年度上更一字第 36 號民事判決

裁判日期：民國 110 年 12 月 07 日

裁判案由：請求遷讓房屋

欽明哥來分享:
按不動產之出賣人依民法第348條第1項規定，負有「交付」不動產與買受人，並使其取得所有權之義務。所謂交付即為移轉占有，除現實交付及簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付（讓與返還請求權）代替（最高法院80年度台上字第1472號判決意旨參照）。又所謂讓與對於第三人之返還請求權，兼指債權之返還請求權與物權之返還請求權，無論是何種請求權，讓與人必須有此項請求權，否則不能發生移轉占有之效力。所讓與者倘為債權之返還請求權時，依民法第297條之規定，應通知該第三人，否則對之不生效力。而所有物返還請求權既與債權相類，則其讓與自應類推適用債權讓與之規定，須對第三人為通知，始能對該第三人發生效力（最高法院110年度台上字第1917號判決意旨參照）。

Ans:欽明哥來解答~
案例
甲乙為夫妻，夫妻關係不和睦，雖然不動產在甲的名下，但住在裡面的卻是乙(有鑰匙、有居住事實)，今天甲與丙簽訂買賣契約並辦理移轉過戶，但今天住在裡面的乙不願意把房子交出來，丙能夠用民法767條請求住在裡面的乙離開此房屋?或甲能用民法348請求乙離開好讓甲交付房屋給丙?

依上述判決所示，所讓與者倘為債權之返還請求權時，依民法第297條之規定，應通知該第三人，否則對之不生效力。

故甲今天在簽訂買賣契約時應通知乙，此房屋要賣掉了，請她離開，若已通知後，乙仍不離開，事後甲與丙才得以法律強制執行方式使乙離開此屋。 2022/03/16

有關金融機構及地政機關受理民眾申請案件，重申應不以姓名書寫方式不同，據以駁回其申請

欽明哥來解答:

發文機關：內政部

發文日期：民國 106 年 8 月 1 日

發文字號：台內戶字第10604256402號

主旨：有關金融機構及地政機關受理民眾申請案件，重申應不以姓名書寫方式不同，據以駁回其申請 1案，請查照並轉知所屬。

摘要：

一、按姓名條例第 1條第 1項規定：「中華民國國民，應以戶籍登記之姓名為本名，並以1 個為限。」同條例第 5條規定：「國民依法令之行為，有使用姓名之必要者，均應使用本名。」次按姓名條例施行細則第 5條規定：「國民之本名或外國人、無國籍人之中文姓名未使用本條例規定辭源、辭海、康熙等通用字典或教育部編訂之國語辭典中所列有之文字，或該文字屬教育部異體字字典所列之異體字，當事人得申請更正為上述字（辭）典所列通用文字、正體字。」

二、查本部96年 6月27日臺內戶字第0960100507號函及96年 9月11日臺內戶字第0960141320號函略以，參照司法院釋字第 399號解釋，姓名權為人格權之一種，人之姓名為其人格之表現，亦為人民之自由，應為憲法第22條保障。當事人選擇姓氏之寫法，作為其戶籍登記之本名後，究否將其姓氏改為與其祖先同一書寫方式，或現存之子孫是否當一併改為同一書寫方式，法無強制規定。如不同書寫方式之姓氏不影響親系判別者，當事人選擇姓氏之寫法，尚未涉及有違公共秩序及社會安全，尊重其個人意願，或可兼顧法、理、情。

三、為尊重當事人之姓名權，請轉知所屬金融機構及地政機關於受理民眾申請案件，如經查證當事人年籍等相關資料足資確認當事人身分，且不影響交易安全時，宜尊重當事人姓名書寫方式之選擇，不因書寫方式不同（如「溫」或「温」），據以駁回其申請。

Ans:欽明哥貼心提醒~

因欽明哥親身案例當事人名字中有「爲」，因異體字關係電腦打不出來，故打「為」，遭地政機關要求退回重寫，欽明哥引據台內戶字第10604256402號: 「經查證當事人年籍等相關資料足資確認當事人身分，且不影響交易安全時，宜尊重當事人姓名書寫方式之選擇，不因書寫方式不同，據以駁回其申請」，本案才得以順利進行並登記完竣。
2021/10/07

繼上一篇2021.08.06新聞，提及到「凶宅」，很多人都很困惑請欽明哥繼續探討下去，倘若從10樓往下跳，不小心跳到3樓的露台死亡，那到底哪一間才是「凶宅」呢?

欽明哥來解答:

發文日期:中華民國97年7月24日

發文文號:內授中辦地字第0970048190號函釋

摘要：
本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

法院見解
目前法院實務的認定多半比較嚴格，在大樓的「專有部分有求死行為而致死才算凶宅」，也就是死者最初的「求死」行為發生在哪一戶，那一戶就是凶宅。因此針對以上的爭議，會認定死者跳下自殺的10樓房屋是凶宅，至於3樓住戶不認為是凶宅。另外，3樓到10樓之間的樓層住宅，和10樓以上的住宅，也都不算凶宅。

內政部函釋
依據公寓大廈管理條例，公寓大廈建物結構上可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」等四種類型。內政部的函釋認為賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。
故以內政部函釋的意思，在專有部分有求死行為，及陳屍位置如果都是專有部分，兩間都算是凶宅，依題目所述10樓往下跳，跳到3樓專有部分致死的情況，兩間都算是凶宅。

Ans:欽明哥貼心提醒~
露台「大多」是約定共用部分(當然也有專有部分附屬建物)，若是約定專用就不屬於函釋所述的「專有部分」，就不符合內政部對凶宅的定義。

但實務會以「法院見解為依歸」，內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則，並不具有拘束法官的效力，因此僅供法官裁判時「參考」的資料而已，所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸，還是以法院判決為最終結果。 2021/08/10

辦理繼承，繼承人需繳納遺產稅，遺產稅之繳納係以現金為原則，倘若現金不足該怎麼辦?

欽明哥來解答:

日期文號 :

財政部106.12.06台財稅字第10600631250號令

摘要：
繼承人申請以被繼承人遺產中之存款繳納遺產稅，可比照遺產及贈與稅法第30條第7項多數決規定辦理。

Ans:欽明哥貼心提醒~
財政部臺北國稅局表示，繼承人欲以被繼承人所遺存款繳納遺產稅，如無法取得全體繼承人同意，可參照遺產及贈與稅法第30條第7項「多數決」規定，向國稅局提出申請。
該局說明，遺產稅之繳納係以現金為原則，於繳納遺產稅時，遺產中之存款自應優先於其他種類的遺產，惟遺產為全體繼承人公同共有，為兼顧納稅義務人權益並利稅款徵起，當未能取具全體繼承人同意以遺產存款抵繳時，得由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人之應繼分合計逾2/3之同意提出申請，不受民法第828條第3項公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得全體公同共有人同意之限制。

該局舉例說明，被繼承人甲君遺產稅應納稅額為300萬元，遺產中有存款500萬元，甲君之繼承人為子女A、B、C計3人，其中繼承人B、C(應繼分合計2/3)申請以甲君遺產中存款繳納遺產稅，符合遺產及贈與稅法第30條第7項繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意之情形，稽徵機關於應納遺產稅額(300萬元)之範圍內，可核發遺產稅同意移轉證明書，供繼承人向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅事宜。

該局特別提醒，遺產為繼承人公同共有，公同共有物之處分及其他之權利行使，原則上應得公同共有人全體之同意，惟若符合遺產及贈與稅法第30條第7項多數決規定時，繼承人亦得向稽徵機關申請以繼承存款繳納遺產稅，以早日完納稅捐，維護自身權益。

總之 繼承人沒有足夠現金繳納被繼承人的遺產稅，是可以經過全體繼承人同意或者由繼承人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或繼承人應繼分合計逾三分之二同意提出申請，申請通過後即可以被繼承人金融機構之存款繳納遺產稅。

繼上一篇探討議題討論婚前婚後財產，欽明哥再去探討民法1030條之1關於「夫妻剩餘財產分配請求權」請求標的的界定範圍~
當事人來所詢問，婚前老公買的房子，婚後老公把房子送給老婆，爾後面臨到法定財產關係消滅時(離婚、老婆死亡)，老公可以就婚後送給老婆的房子請求剩餘財產分配請求權嗎?

欽明哥來解答:
裁判字號:臺灣高等法院101重家上字第4號民事判決
裁判日期:民國102年02月20日
裁判案由: 分配夫妻剩餘財產

文中重點摘錄:
台灣高等法院101年度重家上字第4號判決認為：「按民法第1030條之1第1項之其他無償取得之財產，應「包含」夫或妻受妻或夫贈與之財產在內，係因其他無償取得之財產無區分其係由何處受贈與而有所不同。若夫妻間贈與之財產原本已經「無償」贈送他方，日後因法定財產關係消滅，反而須改變原先無償贈與之性質，而成為贈與人可向受贈人請求扣減之財產，變相否定其原為贈與之本意，顯背離法意」；而最高法院86年度台上字第3601號判決亦認定：「民法第1030條之1第1項…所稱『其他無償取得之財產』，應包含夫或妻受妻或夫贈與之財產在內」

Ans:欽明哥貼心提醒~
民法1030條之1
法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：
一、因繼承或其他無償取得之財產。
二、慰撫金。
故夫妻婚姻關係存續中，因繼承或夫妻間的贈與，或受他人贈與之財產，還有慰撫金等等，均無法對其行使「夫妻剩餘財產分配請求權」。
順便提醒若是遇到另一半死亡而行使「夫妻剩餘財產分配請求權」，該分配予配偶之財產，即不列入遺產總額範圍內，不須課徵遺產稅喔。2021/07/15

我國房屋型態最耳熟能詳的就屬「成屋」及「預售屋」，而我國不動產採登記生效制，非經登記不生效力。很多人都會有一個很大的疑惑，甲一個人買預售屋，買完到交屋的時候可能3年過去了甚至更長的時間，在這段期間裡，甲與乙結婚，結完婚以後預售屋才蓋好並登記於甲，此時當我法定財產制關係消滅時(離婚、配偶死亡)，這樣到底算是甲的婚前財產，還是甲乙的婚後財產呢?

欽明哥來解答:
裁判字號:臺灣高等法院104年家上字第119號民事判決
裁判日期:民國105年02月03日
裁判案由:夫妻剩餘財產分配

文中重點摘錄:
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。查系爭不動產雖係由Ｂ○○於兩造結婚前之84年8 月12日所購買，然屬預售屋之購買，建築完成日期則為85年12月5 日，已在兩造00年0 月00日結婚之後，且於86年2 月4 日以買賣為原因，登記為Ｂ○○所有等情，有前述土地暨房屋預定買賣契約書、建物登記第二類謄本可稽（見原審卷第121-142-1、16頁），是系爭不動產既為Ｂ○○婚後所取得，自屬其婚後財產，殆無疑義。

文中實際案例:
1.系爭不動產價值為875萬，應扣除Ｂ○○以婚前財產支付之106萬(頭期款或其他必要費用)為769萬元。
2.Ｂ○○之婚後財產負債為系爭不動產之貸款餘額3,105,701元。
3.Ｂ○○之婚後剩餘財產價值為4,584,299元。
(計算方式:875萬-106萬=769萬。7,690,000-3,105,701=4,584,299)

Ans:欽明哥貼心提醒~
以上案例而言，甲婚前買了預售屋，於預售屋興建中與乙結婚，婚後房子蓋好並登記於甲，倘若哪天甲乙離婚，法定財產關係消滅時，屏除掉其他因素，上述案例中甲可以扣除掉婚前所支付的費用，並扣除貸款剩下的4,584,299再去做分配，等於是4,584,299/2=2,292,149，而不是直接用不動產價值8,750,000/2=4,375,000來計算。

PS.每個案件都屬於獨立事件，都有各種不同情況，以上法院104年家上字第119號為先行判例僅得供參考遵循但不代表一視通用，實際情況及結果都要以法院判決為最終結果。2021/07/13

欽明哥來解答:
依中華民國內政部地政司「繼承登記法令補充規定」第19點

繼承開始於民國七十四年六月四日以前，依修正前民法第一千一百四十二條第二項「養子女應繼分，為婚生子女之二分之一」之規定主張繼承者，以養子女與婚生子女共同繼承養父母之遺產時，始有其適用。

Ans:欽明哥貼心提醒~
因最近繼承案子牽扯到早期修法前之規定，依我國現行民法1144條有明文規定應繼分分配方式，但特別注意牽扯到在民國74年6月4日以前死亡，而身份又剛好是「養子女」者，應繼分為婚生子女的一半，很多老一輩的民眾以為養子女沒有繼承權，絕對有，只是要分時間點74.06.04以前只有婚生子女的1/2。74.06.05以後就是跟婚生子女大家平均分配，所以大家要記得這個時間點喔，不管如何家裡面有長輩是養子女，或者自己本身身為養子女者，要懂得爭取自身權益，都有繼承權，就只是1/2跟平均分配之差異而已。 2021/07/05

欽明哥來解答:
共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。
私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有部分為直轄市或縣（市）有時，其管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。

Ans:欽明哥貼心提醒~ 此時公有土地的處分，就不需要再受到土地法第25條「經該管區內民意機關同意 ，並經行政院核准」的限制了~

又公私共有尚未徵收開闢之公共設施用地，於限制出售對象之規定下，仍得依土地法第34條之1規定出售予獲准「投資興辦都市計畫事業之私人或團體」。

Ans:欽明哥貼心提醒~依內政部101年11月22日內授中辦地字第1016652185號函表示，公私共有之公共設施用地，依土地法第34條之1規定處分為私人所有時，還是要受都市計畫法第52條、53條等相關規定的拘束喔!

繼上一篇6/10送達 欽明哥的深入補充
最高法院新聞稿
發稿日期110年6月11日
109年度台上大字第908號

欽明哥來解答:
表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取，則表意人之意思表示是否處於到達相對人之支配範圍，至於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態，而使表意人之意思表示發生效力?

Ans:欽明哥貼心提醒~
表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。惟基於相對人並非掛號郵件之發動者，其如能證明受招領通知時客觀上有不能領取郵件之正當事由，自不在此限，以兼顧其權益。 2021/06/17

欽明哥來解答:
內政部101年8月17日內授中辦地字第1016037018號函
民法第1215條第2項關於遺囑執行人之職務行為，視為繼承人之代理之規定，乃就繼承人以外之人為遺囑執行人之情形所為之規定，惟繼承人為遺囑執行人時，自無該條適用。
因同法第106條禁止雙方代理或自己代理規定之意旨，在於避免利益衝突，防範代理人厚己薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。惟我國民法既「未禁止」繼承人為遺囑執行人，且遺囑執行人執行職務仍須以自己名義為之與民法第106條所規範之情形不同，尚無適用該條規定問題。

Ans:欽明哥貼心提醒~生老病死是人的必經之路，當人生走到終點闔眼的當下，就會產生複雜的繼承法律問題，那由誰來負責這塊呢?除了找專業的律師、地政士或專業人士之餘，最信得過的莫過於自己的家人。 所以不管是親人離開，或是哪一天自己離開，身為繼承人的自己、配偶、家人都可以擔任「遺囑執行人」的角色來為被繼承人完成人生最後一件大事。 (不會有雙方代理的問題) 2021/06/03

欽明哥來解答:
依臺中市政府地方稅務局表示：稅捐稽徵機關為稽徵稅捐所發之各種文書得向納稅義務人及其代理人、代表人、經理人或管理人以為送達；又行政程序法規定得將文件交付予有辨別事理能力的同居人、受僱人或應送達處所的接收郵件人員。因此，送達大廈內住戶的文書，經管理員簽收，即屬合法送達。

Ans:欽明哥貼心提醒~法院、行政機關等重要機構，通知文件，雖非親自交付於當事人手中，經管理員簽收者，甚至只有管理委員會戳章而無管理人的簽章，在許多判決及行政機關認定也視為合法送達(特別注意 優先購買時間)，請留意各種文書信件之收受，並按時繳納稅款或主張權利，以保障自己的權益！ 2021/06/10

欽明哥來解答:
財政部98年8月19日台財稅字第09800267100號函
主　　旨：未辦建物所有權第一次登記之共有房屋，部分共有人依土地法第34條之1規定處分並申報契稅時，稽徵機關可否受理及如何審理乙案，復請查照。
說　　明：未辦建物所有權第一次登記之房屋，仍屬建築改良物，部分共有人依土地法第34條之1規定處分該類房屋時，稽徵機關應受理其契稅申報。至申報契稅之審理，參照內政部訂頒「土地法第34條之1執行要點」第9點規定，應於公定格式契約書內列明全體共有人，並於契稅申報書記明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」另涉及對價或補償者，應記明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。」並審查他共有人已領受或已依法提存之證明文件；惟如無對價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願負法律責任」後免提出證明。

Ans:欽明哥貼心提醒~ 綜上所述，未辦保存建物登記之建物其稅籍移轉是有土地法第34條之1適用，但因實施「個資法」而導致實務面上窒礙難行，無法請稅籍，也無法知道這未辦保存建物登記的所有人是誰，可能也就無法依土地法34-1及土地法104條之規定通知共有人來優先承購。 2021/05/21

欽明哥來解答
財政部臺北國稅局表示，繼承人欲以被繼承人所遺存款繳納遺產稅，如無法取得全體繼承人同意，可參照遺產及贈與稅法第30條第7項「多數決」規定，向國稅局提出申請。
該局說明，遺產稅之繳納係以「現金」為原則，於繳納遺產稅時，遺產中之存款自應優先於其他種類的遺產，惟遺產為全體繼承人公同共有，為兼顧納稅義務人權益並利稅款徵起，當未能取具全體繼承人同意以遺產存款抵繳時，得由「繼承人過半數及其應繼分合計過半數」之同意，或「繼承人之應繼分合計逾2/3之同意」提出申請，不受民法第828條第3項公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得全體公同共有人同意之限制。
該局舉例說明，被繼承人甲君遺產稅應納稅額為300萬元，遺產中有存款500萬元，甲君之繼承人為子女A、B、C計3人，其中繼承人B、C(應繼分合計2/3)申請以甲君遺產中存款繳納遺產稅，符合遺產及贈與稅法第30條第7項繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意之情形，稽徵機關於應納遺產稅額(300萬元)之範圍內，可核發遺產稅同意移轉證明書，供繼承人向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅事宜。
該局特別提醒，遺產為繼承人公同共有，公同共有物之處分及其他之權利行使，原則上應得公同共有人全體之同意，惟若符合遺產及贈與稅法第30條第7項多數決規定時，繼承人亦得向稽徵機關申請以繼承存款繳納遺產稅，以早日完納稅捐，維護自身權益。

Ans:欽明哥貼心提醒~ 倘若申辦繼承，繳納遺產稅手上現金不足時，繼承人是可以申請從被繼承人存放於金融機構之存款來繳納遺產稅，並可比照多數決規定提出申請。

欽明哥來解答:
內政部109年8月6日台內地字第1090129832號
要旨：共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記「無」土地法第34條之1第1項規定之適用
依據法務部109年7月29日法律字第10903511590號函辦理，兼復貴府109年3月20日府地籍字第1090053289號函。
惟倘由多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，其交換位置及條件等決定難謂合理，且本法條於交換未設有優先購買權之衡平機制（本部70年1月26日台內地字第4796號函參照），勢必侵害少數共有人權益，未能符合財產權保障之要求。又於交換所有權移轉登記後，該共有關係仍維持於相互移轉後所取得之共有不動產標的上，亦與本法係為解決共有不動產糾紛之目的未合。故共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記自無本法條第1項規定之適用。

Ans:欽明哥貼心提醒~ 以前交換可以適用34-1，但現在開始交換的案件，「不能」再用多數決喔，要全體同意才可以呦。

欽明哥來解答:
依土地法34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
相同買賣條件，並非僅「同一價格」：
最高法院98年台上字第1285號判例：「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人「承諾之一切條件」，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」

Ans:欽明哥貼心提醒~ 所謂的「同一價格」應解釋為「同一條件」。同一條件是指除了買賣價格外、買賣標的、買賣期限、付款方式、稅費負擔、瑕疵擔保等等都屬同一條件範圍內。

欽明哥來解答:
參依最高法院87.4.17台上字第866號判決或司法院79.10.29廳民一字第914號函釋，研析該共有物之所有權處分時，未會同者與承買人間是否存在買賣法律關係以為斷。
內政部102年9月6日內授中辦地字第102603834號函按不動產經紀業管理條例第19條第1項、第21條第1項規定，「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」、「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」。本案共有人依土地法第三十四條之一處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務。

Ans:欽明哥貼心提醒~ 以後若收到他人多數決通知裡面有要求負擔仲介費者，若本身並無委任不動產經紀業，這筆費用是可以主張不支付，不得從應受領價款中扣除，不要讓自己的權益睡著囉!