中古屋移轉登記完畢，但發現瑕疵導致驗屋沒過，可以拒絕撥款嗎？ 2022/06/15
此新聞來自 新新聞
欽明哥貼心提醒~
有土斯有財，大家瘋買不動產，現今不動產簡單分為兩類，「成屋」及「預售屋」。除了最近很火燙的預售屋市場外，今天要來搞清楚我們的成屋市場，很多人怕買到有瑕疵的房屋，(1)交屋後的房屋，風險要誰來負擔? (2)若簽約完成，但交屋前發現有瑕疵，我尾款可不可以不撥款?
欽明哥小叮嚀~
綜上述(1)交屋後的房屋，風險要誰來負擔?
依民法第373條的規定：
「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
俗話說一手交錢一手交貨，當貨交到買方手中時(這裡是房子)，後面產生的一切負擔都應由買方負擔。
但契約有其他約定，就照契約約定的方式處理。
ex.賣方約定一年內如果漏水算他的，諸如此類的保證。
綜上述(2) 若簽約完成，但交屋前發現有瑕疵，我尾款可不可以不撥款?
依最高法院86年度台上字第2808號判決：
「又民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」
綜合判決內容 符合要件
1.移轉前
2.明顯瑕疵
3.買受人必須催告
4.出賣人仍不為補正時
依此判決，只要符合上面要件，是有判決支撐可以不撥款的案例。但為特殊案例 不為通則。
Ps.
大家要注意，魔鬼藏在細節裡，今天上述86年度台上字第2808號判決要件為
1.移轉前 ((2)題為移轉後交屋前)
2.明顯瑕疵 (明顯定義為何?)
3.買受人必須催告 (若沒發書面催告，不能適用)
4.出賣人仍不為補正 (這裡是說代表出賣人都不來修繕，而出賣人有來修繕，但修繕好壞不在此論)
通常買賣一間不動產會採用「履約保證」故若簽約完成，但交屋前發現有瑕疵，因發現瑕疵是就房屋發現問題，是由取得人向出賣人請求法律補償救濟的關係，與前面的買賣契約關係應分開來探討，欽明哥會建議尾款的錢還是要按契約規定時間撥款至履約保證專戶，因買賣契約是雙方的合意行為，一個要買一個要賣而訂，所以房子移轉到你名下後想當然爾要支付價錢，若不撥款反而會造成自己有債務不履行的麻煩，故先撥款至履約保證帳戶，跟履保公司敘明暫不撥款原因，直至買賣雙方爭議解決後再行撥款。
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