「二手預售屋」再轉手，不簽「權利讓渡契約」是自保? 還是自爆? 2022/02/16
此新聞來自工商時報
欽明哥貼心提醒~
2021年12月，內政部為了抑制房價哄抬等亂象，通過5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制。
就是因為這樣情況下，許多人想脫手，市場出現不少「二手預售屋」，倘若雙方對於價格、條件等等有共識，雙方可一同至建商處換約，若雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法，對於雙方來說會有什麼風險？
欽明哥小叮嚀~
「權利讓渡契約」也就是俗稱的私契，買賣雙方自己擬定一份契約，將價款、條件等等記明並簽名用印。
正常換約程序，買賣雙方講好價格以後到建設公司做換約動作，換約並不是說契約重簽，而是承受上一手的契約(例如客變，3房變2房)，這些都是不可改變，而建設公司也不會管你新的買賣價是多少，他當初賣你多少，換約後一樣是那個價格。
Ex. 假設小高跟建商購買預售屋，總價1,000萬元，後來小高以1,200萬元將該預售屋出售給小明，此時，小高、小明、建商三方應共同會面進行換約，將小高原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成小明的名字。
那這時候「權利讓渡契約」就是非常重要，若沒簽，小明的取得成本就是1000萬，但是小明實際拿出來買房的成本是1200萬，中間的200萬就吃虧了~
實務上很常遇到買賣雙方談好價格以後，說中間200萬直接匯款、或拿現金，就不額外簽訂契約，這樣對買賣雙方都有風險。(戶頭突然多200萬國稅局又不是吃素的絕對查。那有人問說那拿現金就好啦，國稅局查不到，那就要祈禱買方後面不會發現自己吃虧而檢舉，太多實務案例)
對買方小明來說
小明買1200萬，但只照小高當初買的1000萬報，對小明的成本來說損失200萬，未來當小明賣掉賣1500萬，原本應該是1500-1200但現在變成1500-1000，原本300萬課房地合一，現在卻變成500萬課房地合一，對小明來說繳的稅賦會變很高。
對賣方小高來說
小高賣1200萬但只照當初買的1000萬報，帳面上看起來零獲利，明顯有逃漏稅的問題(房地合一稅)會有罰緩並且涉及公務員登載不實、偽證、詐欺等問題，此時將有刑法上的責任。
Ps.
雖目前政府有規劃要停止移轉預售屋，但尚未實行，故未來不管買方或賣方要買賣「二手預售屋」時，還是要簽一份私契會比較有保障，不動產是大數目，每一個動作都是法律關係，保護自己也保障別人，才能真正的達到市場交易安全。
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