婚前買預售屋，婚後房子才蓋好，屬於婚後財產嗎? 怎麼超前部屬避免離婚後另一半索取? 2022/01/26
欽明哥貼心提醒~
民國110年的「預售屋」申報模式分成6月30日以前須併入民國111年五月綜所稅申報，及7月1日以後的房地合一稅。
依所得稅法第4-4條規定
重點大意:
1.交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地）
2.中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地
3.交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額。該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者。
依民法第 1030-1 條第1項規定
法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：
一、因繼承或其他無償取得之財產。
二、慰撫金。
欽明哥小叮嚀~
前兩天有從事代銷業的同學問欽明哥，他的客人實務問題，如下:
情侶男女兩人，女生買預售屋已簽約完畢並付款，而完工日期差不多約4年左右，但情侶倆規劃明年結婚，因預售屋頭款500萬都是女方在出，詢問若不要簽婚前協議財產分開的情形下，有沒有什麼方式能夠讓此預售屋在婚後不要變成婚後財產?
依本所網站的「常見問題」專區已有探討過，依臺灣高等法院104年家上字第119號民事判決結果，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
雖女方在婚前買預售屋，婚後房子才蓋好而登記，自屬其婚後財產，殆無疑義。
倘若哪天面臨到離婚的情況，男方是有權利依民法1030-1請求「夫妻剩餘財產分配請求權」，索取房子一半的價金。
解決方法:
1.簽婚前協議書 (最安全，但傷感情)
2.採用贈與的方式先給爸爸或媽媽，等成屋登記後再過還給女兒，已經付的頭款500萬故500萬-244萬(免稅額)=256萬，256萬*10%=25萬6000 (有贈與稅，多花成本)
3.採用買賣的方式先給爸爸或媽媽，等成屋登記後再過還給女兒，可以採平轉的方式無太多稅賦，但非常重要的一點一定要有金流及主動申報非贈與。(沒金流會被當作洗錢或贈與，若沒主動申報，因二親等買賣也會視同贈與)
*以上第二點及第三點變成成屋以後，爸爸媽媽要用贈與的方式給女兒，才能不算婚後財產，若用買賣的方式，一樣會回到婚後財產，離婚後一樣會被另一半用1030-1索取一半財產
Ps.
古人說 有土斯有財，土地、房屋為我們重要的財產，這麼龐大的數目不可輕視，而是應該要非常重視，欽明哥綜合上述方式還是最為推薦第一點婚前簽好協議，大家講清楚寫清楚，以防後面衍生出更多不必要的糾紛~
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